Prodej nemovitosti může přinést výrazný finanční zisk, ale také daňovou povinnost. Česká legislativa přitom nabízí několik způsobů, jak se dani z prodeje legálně vyhnout — nebo ji alespoň výrazně snížit. Pojďme si v roce 2026 vysvětlit, kdy daň platíte, jak ji vypočítat a co si můžete odečíst.
Kdy se daň z prodeje nemovitosti platí?
Zisk z prodeje nemovitosti je v ČR zdaňován jako příjem z prodeje věci podle zákona o daních z příjmů. Daň se platí pouze tehdy, pokud prodej nespadá pod zákonné osvobození.
Pokud osvobození nenastane, zdaňujete rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovacími náklady sazbou 15 % (fyzické osoby). U příjmů nad 36násobek průměrné mzdy platí sazba 23 % pro část přesahující tento limit.
Zákonná osvobození — kdy daň neplatíte
1. Časový test — nejčastější důvod osvobození
Pokud jste nemovitost vlastnili po dostatečně dlouhou dobu, prodej je od daně osvobozen:
- Bydleli jste v nemovitosti jako v hlavním místě bydliště: osvobození po 2 letech bydlení bezprostředně před prodejem
- Nebydleli jste v nemovitosti (investiční nemovitost, pronájem): osvobození po 10 letech vlastnictví (pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021; starší nemovitosti podléhají původnímu 5letému testu)
2. Osvobození při použití výtěžku na bydlení
I pokud nesplníte časový test, zisk je osvobozen, pokud celý výtěžek z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby — nákup jiného bytu nebo domu, výstavbu, rekonstrukci nebo splátku hypotéky na nové bydlení.
Podmínkou je použití prostředků do 1 roku před nebo 1 roku po prodeji (nebo do 2 let, pokud záměr oznámíte správci daně ve lhůtě).
Vzorec pro výpočet daně z prodeje
Základ daně = Prodejní cena − Pořizovací náklady − Odečitatelné výdaje
Daň = Základ daně × 15 %
Co jsou pořizovací náklady?
- Kupní cena zaplacená při pořízení nemovitosti
- Notářské poplatky a náklady na převod vlastnictví
- Daň z nabytí nemovitých věcí (pokud jste ji platili — zrušena v roce 2020, ale dříve nabyté nemovitosti ji mohly zahrnout)
Jaké výdaje lze odečíst?
- Náklady na technické zhodnocení — rekonstrukce koupelny, výměna oken, přestavba, přístavba
- Realitní provize zaplacená zprostředkovateli prodeje
- Náklady na inzerci a přípravu prodeje
- Právní poplatky spojené s prodejem
Pozor: Běžné opravy a údržba (malování, oprava kohoutku) se odečíst nedají — to jsou provozní výdaje, ne technické zhodnocení.
Praktické příklady výpočtu
Příklad 1: Prodej investičního bytu bez osvobození
Situace: Pavel koupil byt v Praze v roce 2023 za 4 500 000 Kč. V roce 2026 ho prodal za 5 800 000 Kč. Byt nevyužíval k bydlení a nevlastnil ho 10 let — osvobození se neuplatní.
- Prodejní cena: 5 800 000 Kč
- Pořizovací cena: 4 500 000 Kč
- Rekonstrukce kuchyně 2024: 180 000 Kč
- Realitní provize: 116 000 Kč (2 % z prodejní ceny)
- Základ daně: 5 800 000 − 4 500 000 − 180 000 − 116 000 = 1 004 000 Kč
- Daň z příjmu (15 %): 1 004 000 × 0,15 = 150 600 Kč
Příklad 2: Prodej rodinného domu — osvobození po 2 letech bydlení
Situace: Jana bydlela v rodinném domě jako v hlavním místě bydliště od roku 2022. V roce 2026 dům prodala za 7 200 000 Kč.
Jana splňuje podmínku 2 let bydlení bezprostředně před prodejem — zisk je plně osvobozen od daně. Daň neplatí žádnou.
Příklad 3: Částečné osvobození — použití výtěžku na nové bydlení
Situace: Tomáš prodal byt (2 roky vlastnictví, nebydlel v něm) za 3 200 000 Kč. Koupil ho za 2 400 000 Kč. Zisk 800 000 Kč použil celý jako část zálohy na nový vlastní byt.
- Tomáš oznámí záměr finančnímu úřadu v daňovém přiznání
- Celý výtěžek (3 200 000 Kč) použil na nové bydlení
- Zisk je plně osvobozen od daně — podmínka použití výtěžku splněna
Příklad 4: Prodej pozemku nabytého dědictvím
Situace: Lucie zdědila pozemek po babičce v roce 2018. Pozemek prodala v roce 2026 za 1 500 000 Kč.
- Pro dědění se počítá doba vlastnictví zůstavitele (babičky), ne jen Lucie
- Pokud babička vlastnila pozemek déle než 10 let, Lucie je od daně osvobozena
- Pokud celková doba vlastnictví (babička + Lucie) přesáhla 10 let → osvobozeno
Přehled osvobození — rychlý přehled
| Situace | Podmínka osvobození |
|---|---|
| Byt byl hlavní bydliště | Minimálně 2 roky bydlení před prodejem |
| Investiční nemovitost (po 2021) | Vlastnictví 10 let |
| Investiční nemovitost (před 2021) | Vlastnictví 5 let |
| Výtěžek na nové bydlení | Použití do 1–2 let na vlastní bydlení |
| Dědictví | Započítává se i doba vlastnictví zůstavitele |
Jak podat daňové přiznání
Zisk z prodeje nemovitosti uvádíte v daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok, v němž došlo k prodeji. Termín podání: 1. dubna (nebo 1. července s daňovým poradcem). Příjmy z prodeje nemovitosti se uvádějí do Přílohy č. 2 (ostatní příjmy podle § 10).
Pokud je zisk osvobozen, příjem do přiznání uvádět nemusíte — s výjimkou případu, kdy jste oznámili záměr použít výtěžek na bydlení.
Tipy pro prodávající
- Počítejte dobu vlastnictví přesně — den nabytí a prodeje se počítá do lhůty.
- Schovejte doklady o rekonstrukci — faktury za technické zhodnocení snižují základ daně.
- Plánujte termín prodeje — pokud vám zbývá pár měsíců do splnění časového testu, vyplatí se počkat.
- Konzultujte s daňovým poradcem — zejména u dědictví, darování nebo složitějšího spoluvlastnictví.
Závěr
Daň z prodeje nemovitosti v roce 2026 dosahuje 15 % ze zisku, ale zákon nabízí velkorysá osvobození. Klíčem je buď splnění časového testu (2 roky bydlení nebo 10 let vlastnictví), nebo reinvestice celého výtěžku do nového bydlení. Správná evidence pořizovacích nákladů a výdajů na rekonstrukci může navíc výrazně snížit zdanitelný zisk. Vždy si ověřte svou konkrétní situaci — ideálně s daňovým poradcem — před podpisem kupní smlouvy.