Daň z nemovitých věcí prošla od roku 2024 výraznými změnami, které se projevují i v roce 2026. Mnohým vlastníkům nemovitostí vzrostla daňová povinnost na dvojnásobek i více. Jak se daň počítá, co ovlivňuje její výši a kolik zaplatíte za byt nebo dům v různých českých městech?
Co je daň z nemovitých věcí?
Daň z nemovitých věcí je každoroční daní, kterou platí vlastníci pozemků a staveb v České republice. Spravuje ji finanční úřad a splatná je zpravidla do 31. května (u daně nad 5 000 Kč lze platit ve dvou splátkách). Daňové přiznání se podává pouze při změně — například při koupi nemovitosti.
Základní vzorec výpočtu
Daň ze staveb a bytů
Daň = Základ daně × Sazba daně × Koeficient podle počtu obyvatel × Místní koeficient
- Základ daně = výměra podlahové plochy v m²
- Sazba daně = zákonná sazba dle typu nemovitosti
- Koeficient dle počtu obyvatel = 1,0 až 4,5 (podle velikosti obce)
- Místní koeficient = 1 až 5 (stanoví obec, od 2024 výrazně zvýšen)
Zákonné sazby daně pro stavby (2026)
| Typ nemovitosti | Základní sazba |
|---|---|
| Obytný dům | 2 Kč/m² |
| Byt | 2 Kč/m² |
| Rekreační stavba | 6 Kč/m² |
| Garáž (samostatná) | 8 Kč/m² |
| Stavba pro podnikání | 10 Kč/m² |
U bytů a domů se k základní sazbě připočítává 0,75 Kč za každé nadzemní podlaží nad první.
Koeficienty podle počtu obyvatel obce
| Počet obyvatel obce | Koeficient |
|---|---|
| Do 1 000 | 1,0 |
| 1 001–6 000 | 1,4 |
| 6 001–10 000 | 1,6 |
| 10 001–25 000 | 2,0 |
| 25 001–50 000 | 2,5 |
| Nad 50 000, Františkovy Lázně, Poděbrady | 3,5 |
| Praha | 4,5 |
Klíčová změna: místní koeficienty od 2024
Od roku 2024 mohou obce nastavit místní koeficient až na hodnotu 5 (dříve maximálně 5, ale prakticky se uplatňoval koeficient 1–3). Řada velkých měst tuto možnost využila naplno:
- Praha — místní koeficient 2,0 (celkový koeficient 9,0)
- Brno — místní koeficient 2,5
- Ostrava — místní koeficient 2,5
- Plzeň — místní koeficient 2,5
- Menší obce — většinou koeficient 1,0–1,5
Praktické příklady výpočtu
Příklad 1: Byt 3+1 v Praze (75 m², 4. patro = 4 nadzemní podlaží)
- Základ daně: 75 m²
- Sazba: 2 Kč + (3 × 0,75 Kč) = 4,25 Kč/m²
- Koeficient obyvatel (Praha): 4,5
- Místní koeficient Praha: 2,0
- Daň = 75 × 4,25 × 4,5 × 2,0 = 2 869 Kč
Příklad 2: Rodinný dům v Brně (120 m², 2 nadzemní podlaží)
- Základ daně: 120 m²
- Sazba: 2 Kč + (1 × 0,75 Kč) = 2,75 Kč/m²
- Koeficient obyvatel (Brno, nad 50 000): 3,5
- Místní koeficient Brno: 2,5
- Daň = 120 × 2,75 × 3,5 × 2,5 = 2 888 Kč
Příklad 3: Byt 2+kk v Olomouci (52 m², 3. patro)
- Základ daně: 52 m²
- Sazba: 2 Kč + (2 × 0,75 Kč) = 3,50 Kč/m²
- Koeficient obyvatel (Olomouc, nad 25 000): 2,5
- Místní koeficient Olomouc: 1,5
- Daň = 52 × 3,50 × 2,5 × 1,5 = 683 Kč
Příklad 4: Rodinný dům v obci 3 000 obyvatel (150 m², 1 podlaží)
- Základ daně: 150 m²
- Sazba: 2 Kč/m² (jen přízemí)
- Koeficient obyvatel: 1,4
- Místní koeficient: 1,0
- Daň = 150 × 2 × 1,4 × 1,0 = 420 Kč
Srovnávací tabulka: daň za byt 65 m² ve 3. patře
| Město | Koef. obyvatel | Místní koef. | Roční daň |
|---|---|---|---|
| Praha | 4,5 | 2,0 | 2 486 Kč |
| Brno | 3,5 | 2,5 | 2 422 Kč |
| Ostrava | 3,5 | 2,5 | 2 422 Kč |
| Plzeň | 3,5 | 2,5 | 2 422 Kč |
| České Budějovice | 3,5 | 2,0 | 1 937 Kč |
| Obec 3 000 obyvatel | 1,4 | 1,0 | 388 Kč |
Sazba pro byt ve 3. patře: 2 + (2 × 0,75) = 3,50 Kč/m²
Daň z pozemků
Daň se platí i z pozemků ve vlastnictví. Základ daně se liší podle druhu pozemku:
- Orná půda, vinice, chmelnice — cena půdy v Kč × výměra × sazba 0,75 %
- Zastavěná plocha, nádvoří — výměra v m² × 0,20 Kč/m²
- Stavební pozemek — výměra × 2 Kč/m² × koeficienty
Slevy a osvobození
Zákon pamatuje na několik případů osvobození:
- Pozemky a stavby ve vlastnictví státu a obcí
- Nové stavby splňující standardy nulové energetické náročnosti — osvobození na 5 let
- Nemovitosti sloužící zdravotnictví, školství, sociálním službám
Jak zaplatit a kde zjistit přesnou částku
Výměr daně z nemovitých věcí zasílá finanční úřad každý rok do konce března. Pokud jste nemovitost neprodali ani nekoupili, daňové přiznání nepodáváte. Přesnou výši daně zjistíte:
- Z výměru zaslaného poštou nebo do datové schránky
- V aplikaci Moje daně na portálu finanční správy (mojedane.cz)
- Výpočtem podle výše uvedeného vzorce
Závěr
Daň z nemovitých věcí v roce 2026 zatěžuje zejména vlastníky bytů a domů ve velkých městech, kde součet koeficientů výrazně navyšuje základní sazbu. Byt v Praze nebo Brně vyjde ročně na 2 000–3 000 Kč, zatímco stejný byt v menší obci stojí zlomek této částky. Sledujte místní koeficienty ve vaší obci — zastupitelé je mohou každoročně měnit, a tedy i vaši daňovou povinnost.